Proyecto de nuevos centros comerciales en Timisoara. ¿Hay sitio para todos?

Imagino que todo empezó con un gráfico parecido a este:

tabla

En el eje horizontal se sitúa la renta per cápita (GDP) de las distintas ciudades rumanas y en el vertical la superficie comercial alquilable per capita (Gross Lettable Area GLA). En la misma se ve como Timisoara (Tm), segunda ciudad rumana tras Bucarest-Ilfov, dispone de una superficie comercial muy inferior a la que correspondería sobre el eje director. Si la comparamos con Arad (Ar), ciudad de menor tamaño pero con varios centros comerciales, vemos una gran diferencia. En Timisoara sólo hay uno, el Iulius Mall, muy grande, eso sí, pero no suficiente como para que la ciudad se sitúe en el punto que le correspondería, un poco más arriba. No sucede lo mismo en Cluj, donde sí parecen haber encontrado un equilibrio bastante adecuado.

A la vista de lo anterior alguien dijo: “En Timisoara hay sitio para un nuevo centro comercial” Y tiene razón. El problema viene cuando no lo dice sólo uno, sino que varios piensan lo mismo y en consecuencia el gran centro ya existente dice “pues yo más” y proyecta no un centro sino “el centro”….

Bueno, no soy del todo justo. Ya cuando llegué a Timisoara en 2007 se me habló de diversos nuevos centros comerciales en fase de proyecto. Uno de ellos estaba incluso participado por una importante empresa española que finalmente ha vendido su participación a su socio rumano. Pero llegó la crisis y todos esos nuevos centros quedaron en nada. Con la única excepción del ya existente, que dobló su superficie para convertirse en el icono comercial de la ciudad. Hay que reconocer que ha sido un gran éxito, y que atrae compradores de toda la zona, pero no sólo, también de Serbia vienen autocares cada fin de semana con decenas de “turistas de compra” en programas especiales creados por las agencias de viajes de Belgrado, Zrenjanin o Novi Sad: pequeña vuelta por la ciudad para visitarla y decir que he estado y directos al centro comercial a pasar el resto del día.

Pero las cosas están cambiando de forma radical en muy poco tiempo. Primero fue el grupo sudafricano Nepi, con diversas inversiones ya por otras zonas del país. Compraron unos grandes terrenos en el sur de Timisoara para construir un centro con 70.000 m2 alquilables. Es lo que se conoce como un “Centro grande” según la siguiente calificación :

Pequeño: hasta 20.000 m2

Mediano: de 20.000 a 40.000 m2

Grande; de 40.000 a 80.000 m2

Muy grande: más de 80.000 m2

Los detalles se encuentran en el estudio de PWC y Sonae Sierra

https://www.pwc.ro/en/publications/assets/assets_2012/success_formulas_for_shopping_centres_in_romania.pdf

El Nepi ya está en construcción y quiere estar listo para abrir a finales de año (Navidades, claro), para lo que ya ha anunciado un hipermercado Carrefour y algunas otras novedades de fuerte impacto comercial. Dado que está en el extremo sur de la ciudad y cerca de varios pueblos importantes, es de suponer que los habitantes de la zona ya no perderán 1 hora entre ida y vuelta para ir al Iulius Mall y se quedarán en el Nepi.

Nepi Timisoara

Estado de construcción del Centro Comercial NEPI en junio 2015

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E imagen del proyecto NEPI una vez esté acabado

Entonces El Iulius Mall ha dicho “yo más”, y ha presentado un mega proyecto “Open Ville” que se desarollará en varias fases e incluirá un gran número de nuevas construcciones, entre edificios de oficinas, zonas comerciales, edificio de parking y parques y zonas verdes. En total unos 500.000 m2 más cuando esté acabado y con el edificio más alto de Rumanía. Un proyecto más propio de una ciudad americana que de una pequeña capital de 320.000 habitantes y que va a cambiar de forma drástica la fisionomía de una zona muy céntrica, con alteración de calles, alturas, y desde luego hábitos de ocio en la ciudad si es que se lleva a cabo.

 

Open ville

Proyecto Open Ville de Iulius Mall, cuando esté acabado

reglementari-circulatie-open-ville

En rojo lo ya existente, en gris lo proyectado.

Esta misma semana uno de los responsables comerciales del proyecto me invitó a las oficinas centrales para presentármelo en detalle. Cabe decir que es impresionante, agrupa desarrollo de espacio comercial, oficinas, ocio y servicios adicionales de una forma muy bien meditada. A mi pregunta de cómo se va a gestionar el tráfico en una ciudad ya de por sí bajo gran presión automovilística respondió con buenos detalles sobre un gran número de remodelaciones viales, viales subterráneos y edificios de aparcamiento. A ver…

Como que no hay 2 sin 3, esta pasada semana se anuncia que el grupo inversor israelí Plaza Centers obtendrá pronto los permisos para levantar ellos también, cómo no, otro centro con 40.000 m2 y 50 millones de € de inversión. El anuncio en la Bolsa de Londres lo hacen una vez asegurada la financiación necesaria.

plaza

Proyecto de Plaza Centers para Timisoara

Y claro está, hoy me han dicho que el proyecto que en su momento tenían pensado la pareja empresarial hispano rumana de que hablé al principio, vuelve a estar sobre la mesa…

Y yo me pregunto, ¿no serán demasiados? ¿De dónde saldrán los compradores? Por un lado irá bien, abaratará quizá las condiciones de alquiler de Iulius Mall, demasiado altas en este momento, pero ¿cómo se podrán sostener tantos centros?

A favor juega el creciente consumo de los rumanos (7% más en 2014 y creciendo), y el hecho de que Timisoara quiere aumentar mucho su población en los próximos años, pero el riesgo es alto. En Arad, con demasiada superficie comercial para el tamaño de la ciudad, alguno de los centros comerciales no ha resistido la crisis y ha cerrado.

Por otro lado, ¿qué impacto tendrá esto en el comercio local? Esta pregunta da para mucho. Recuerdo que en 1990 me enzarcé en discusión con un profesor de ESADE sobre este tema. El decía que estos centros eran malos pues destrozaban la vida comercial tradicional, yo que respondían a una demanda existente y obligaba a las tiendas tradicionales a evolucionar en calidad y servicio para poder competir. Ambos tenemos razón, y también a mí me preocupa que gran número de los comercios tradicionales, ya machacados por la crisis y los impuestos, no puedan sobrevivir.

Personalmente me parece demasiada oferta comercial para tan poca gente. No sé por qué, pero mientras escribo este artículo me han venido a la mente los cuatro primeros versos de aquel poema de Samaniego del s. XVIII que seguro les suena…

A un panal de rica miel

dos mil Moscas acudieron,

que por golosas murieron,

presas de patas en él.

….

 

José Miguel Viñals

Director General Via Rumania

Cónsul Honorario de España en Timisoara

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